Quelles sont les règles applicables pour la sous-location dans le cadre du coworking.

Avec le succès de l’entrepreneuriat, et afin d’éviter l’isolement et des charges trop importantes à leurs débuts, les nombreux indépendants et entrepreneurs qui se lancent font le choix de travailler au sein d’espaces dits de "coworking".

Ainsi, de nombreuses entreprises se lancent dans la mises à disposition d’espaces de coworking et de services et concluent avec les entrepreneurs des "contrats de prestations de service".

Mais quelles sont les règles applicables à ces relations au regard de l’interdiction de sous-louer dans les baux commerciaux, et au regard du risque de requalification en bail des contrats de prestations de service par le juge ?

Quelle est la nature juridique des contrats de prestation de service avec mise à disposition d’un bureau ou d’un espace ? Location, sous location, ou simple prestation de services ?

1.1 D’un contrat de sous-location à un contrat de prestations de services.

Par une décision du 5 décembre 2007, la Cour d’appel de Paris, après avoir rappelé que « la sous-location est caractérisée par le transfert de jouissance du local, par le locataire, au profit d’un tiers moyennant une obligation au versement d’une contrepartie de la part du sous-locataire » a jugé que :
« Les conventions de prestations de services avec mise à disposition de bureaux caractérisaient un transfert de jouissance de ces lieux, avec les accessoires normaux d’un contrat de sous-locations, les ‘’services’’ éventuels […] étant pour l’essentiel de nature locative » [1]

Par une décision du 11 janvier 2006, la Cour de cassation a de son côté estimé qu’en l’absence d’une libre-disposition du local à titre exclusif, la convention ne peut être qualifiée de bail, et donc de sous-location puisqu’une sous-location est un contrat de bail à part entière.

Aux termes d’une décision du 5 décembre 2012, la Cour d’appel de Bordeaux a estimé que le contrat de mise à disposition d’un bureau avec services ne pouvait être qualifié de bail commercial puisque :
- les règles du Prestataire excluaient toute autonomie de gestion des locaux mis à disposition par le bénéficiaire,
- les conditions d’occupation excluaient que le bureau mis à disposition puisse être considéré comme un local dans lequel le fonds est exploité au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce [2].

Il se dégage de ces décisions que la mise à disposition d’un bureau ou d’un espace de travail avec services a peu de chances d’être qualifiée de sous-location si :
- la jouissance des lieux est limitée dans le temps,
- si cette mise à disposition est accompagnée de nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux telles que, par exemple, contrôle de l’accueil et de la sécurité, la mise à disposition d’une ligne téléphonique fixe et fax, la gestion des appels, l’affranchissement, etc…
- le bénéficiaire n’a pas la libre-disposition du local à titre exclusif,
- le bénéficiaire n’a aucune autonomie de gestion des locaux mis à disposition.

En cas de litige, le juge analysera la situation afin de déterminer s’il existe des éléments de nature à démontrer qu’il s’agirait en réalité d’une sous-location ou au contraire d’un contrat de prestations de services.

1.2 Sanctions.

Le principal risque résiderait dans la possibilité pour le bailleur, si la relation est qualifiée de sous-location, de résilier le bail commercial conclu en l’absence d’autorisation de sous-louer et d’agrément, de ne pas le renouveler sans indemnité, voire de demander des dommages et intérêts si le « sous-loyer » est supérieur au loyer principal dans l’hypothèse où la sous-location n’aurait pas été expressément autorisée, et de voir celui qui se prétendrait sous-locataire revendiquer des droits.

1.3 Préconisations.

Rédiger soigneusement les contrats qui seront conclus afin d’éviter tout risque de requalification en contrat de sous-location, mettre davantage l’accent sur les services, de préciser que les locaux sont meublés et qu’il est interdit aux bénéficiaires d’installer un équipement propre, que le local ou l’espace mis à disposition est interchangeable à la volonté du prestataire de services etc… et indiquer (exclusivement) l’activité de prestataire de service dans les statuts.

Nejma Labidi
Avocat au Barreau de Paris.

Rédaction du site des Experts de l’entreprise.


Notes

[1Arrêt de la 16e Ch. A de la Cour d’appel de Paris du 07.12.2007 RG 06/08873, AJDI 2008 p.585.

[2Arrêt Cour d’appel de Bordeaux Chambre civile 2, RG 12/03431.

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